提到土地增值稅清算，你可能覺得陌生。你連土地增值稅清算是什么意思，都不清楚；甚至也不明白，為什么要做土地增值稅清算；或者是不知道，2025年海南土地增值稅清算時間。針對這些疑惑，今天博宇會計的小博就來給你詳細(xì)說說。

圖源：pexels，侵刪

一、土地增值稅清算是什么意思？

土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)項目賣完后，開發(fā)商要 “算總賬”，把房子和土地增值的部分按國家規(guī)定繳稅，多退少補的過程。簡單來說，就是“賣房賺的錢要交稅”。

舉個通俗的例子：

假設(shè)某開發(fā)商建了一個小區(qū)：

總成本：1 億元（包括買地、建樓、利息、稅費等）。

賣房總收入：2 億元。

增值額 = 2 億 - 1 億 = 1 億元。

接下來按稅率計算稅款：

1.稅率：根據(jù)增值額超過成本的比例，用四級累進(jìn)稅率（類似工資個稅）。

增值額 1 億是成本的 100%，對應(yīng)稅率是 40%，再減掉 “速算扣除數(shù)”（1 億 ×5% = 500 萬）。

應(yīng)繳稅 = 1 億 ×40% - 1 億 ×5% = 4000 萬 - 500 萬 = 3500 萬。

2.如果之前預(yù)繳了 3000 萬，清算時需補繳 500 萬；如果預(yù)繳了 4000 萬，則能退回 500 萬。

關(guān)鍵點：

1.觸發(fā)條件：房子賣完、項目整體轉(zhuǎn)讓或拿地后直接賣掉。

2.計算邏輯：收入減成本，增值部分按30%-60%累進(jìn)稅率交稅（賺得越多，稅率越高）。

3.目的：防止炒地皮、抑制房價虛高。

簡言之，清算就是 “項目結(jié)束，算清增值部分的稅，多退少補”。

二、為什么要做土地增值稅清算？

土地增值稅清算的核心原因：公平收稅、防止偷漏、多退少補。

用生活中的「年終獎計稅」來理解：

假設(shè)你每月工資繳稅，年底獎金單獨計稅可能更劃算，但稅務(wù)局最終會讓你合并全年收入重新算稅，多退少補。

土地增值稅清算也是類似的邏輯，具體原因如下：

1?、項目周期長，預(yù)繳不準(zhǔn)確

開發(fā)商賣房時按銷售額預(yù)繳稅款（比如每賣1套房預(yù)繳5%），但實際利潤要等項目結(jié)束才能算清。

例子：

開發(fā)商小李建小區(qū)花了1億（地價+成本），賣房總收入3億。

預(yù)繳階段：按3億×5% = 1500萬預(yù)繳稅款

清算階段：實際增值額 = 3億 -1億 = 2億，按稅率計算應(yīng)繳稅5000萬

結(jié)果：小李需補繳3500萬（5000萬-1500萬）。

就像你每月預(yù)繳個稅，但年終匯總收入后，可能發(fā)現(xiàn)要多繳稅。

2、防止開發(fā)商拆項目、藏利潤

如果不清算，開發(fā)商可能把一個大項目拆成多期，或把成本分?jǐn)偟狡渌椖浚档驮鲋殿~來少繳稅。

例子：

小王有一塊地，本可以一次性開發(fā)（總成本1億，收入3億，增值2億）。

但他分兩期開發(fā)：

一期虛報成本8000萬，收入1.5億 → 增值額7000萬

二期虛報成本8000萬，收入1.5億 → 增值額7000萬

不清算：總增值額1.4億，稅更低；清算：合并計算真實增值2億，稅更高。

類似把一筆收入拆成多筆，用更低稅率逃稅，但稅務(wù)局會合并清算。

3、按實際利潤“多退少補”

如果項目虧了或預(yù)繳過多，清算后能退稅；如果暴利，則需補稅。

例子：

老張開發(fā)豪宅，預(yù)繳了2000萬稅款，但后來房價暴跌，總收入反而低于成本。

清算結(jié)果：增值額為負(fù)數(shù)（虧了），稅務(wù)局退回2000萬預(yù)繳稅款。

就像商家促銷“滿減”，先收押金，最后按實際消費結(jié)算。

簡而言之，土地增值稅清算就像“年終匯算清繳”，讓稅收更公平，防止開發(fā)商玩貓膩，國家也能準(zhǔn)確收到該拿的稅。

三、2025年海南土地增值稅清算時間

（一）什么時候必須開始清算？

觸發(fā)清算的條件和時間點：

1.主動清算（納稅人自己需在 90 日內(nèi)申報）：

房子全部賣完；

已售面積 + 自用 / 出租面積 ≥ 總可售面積的 85%；

預(yù)售證滿 3 年：以該項目的最后一個預(yù)售證發(fā)證日期起算（換證、續(xù)證不算）。

2.被動清算（稅務(wù)局通知后 90 日內(nèi)申報）：

稅務(wù)局認(rèn)為項目符合清算條件，下發(fā)通知要求清算。

例子：某樓盤 2025 年 1 月 1 日取得最后一個預(yù)售證，若到 2028 年 1 月 1 日還沒賣完，就必須清算。

（二）納稅人辦理清算的時限

主動清算：滿足條件后90 日內(nèi)向稅務(wù)局申報；

被動清算：收到稅務(wù)局通知后90 日內(nèi)申報。

逾期后果：稅務(wù)局將強制核定稅款（如摘要 4 案例，逾期申報被核定補稅）。

（三）稅務(wù)機關(guān)審核時間

稅務(wù)局受理后，90 日內(nèi)完成審核（2023 年新規(guī)）；

特殊情況可延長90 日（需局長批準(zhǔn)）。

例子：若 2025 年 3 月 1 日受理，最晚 2025 年 8 月 29 日必須出結(jié)果。

（四）補繳稅款期限

根據(jù)補稅金額，分 3 檔：

1 億元以下：90 日內(nèi)補繳；

1 億～3 億元：180 日內(nèi)補繳；

3 億元以上：1 年內(nèi)補繳。

逾期后果：按日加收0.05% 滯納金（如摘要 3 案例，未預(yù)繳被追繳 1680 萬稅款 + 滯納金）。

（四）預(yù)繳截止時間

一旦稅務(wù)局受理清算申請，立即停止預(yù)繳；

清算期間賣房的稅款，需在稅務(wù)局出結(jié)論文書后次月 15 日內(nèi)繳納。

（五）總結(jié)流程

觸發(fā)清算條件 → 納稅人90日內(nèi)申報 → 稅務(wù)局90日內(nèi)審核（可延長90日） → 按金額限期補稅

（六）法規(guī)依據(jù)

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》（2023 年修訂）；

瓊稅公告 2021 年第 8 號、2023 年第 3 號。

注意：海南土地增值稅清算時間以90日為核心節(jié)點，納稅人需根據(jù)項目進(jìn)展或稅務(wù)機關(guān)通知及時辦理。若涉及大額補稅，還可申請分期繳納，具體期限根據(jù)稅額規(guī)模確定。建議企業(yè)密切關(guān)注項目銷售進(jìn)度和稅務(wù)要求，避免逾期產(chǎn)生的滯納金或處罰。

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